Les abus d’un syndic de copropriété : quels sont vos droits ?

Quels abus peuvent être exercés par un syndic de copropriété ?

L’abus d’un syndic pour petite copropriété, moyenne ou autre se définit comme le fait d’user de sa position pour tromper la copropriété sous gestion ou alors de prendre des décisions qui entraînent des frais supplémentaires sans en discuter préalablement avec l’association des copropriétaires.

Surfacturation et honoraires de travaux gonflés

Parmi les abus d’un syndic de copropriété les plus courants, on retrouve la surfacturation des prestations.

Une étude menée en France en 2013 par l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) et l’UFC-Que Choisir auprès de plusieurs grandes structures de gestion copropriété met en lumière les résultats suivants :

• Des prix abusifs pour une copie de règlement de copropriété pouvant atteindre 179 euros !
• Des prix 15 à 40 % plus élevés que ceux du marché pour l’ouverture d’un compte bancaire pour chaque copropriétaire
• Des prestations facturées en supplément au sein de contrats « tout compris »
• Des frais supplémentaires démesurés pour la réalisation de travaux

Ces pratiques ne sont pas limitées à la France et bien entendu le constat est similaire en Belgique.

Rédaction abusive du contrat de gestion

Ne croyez pas que votre syndic de copropriété attendra de bien connaître votre copropriété pour abuser de votre confiance. Il peut vous tromper dès la rédaction du contrat de gestion qui le lie avec votre copropriété.

Ces syndics peu scrupuleux profitent de votre méconnaissance du domaine pour rédiger des clauses qui vous pénaliseront tôt ou tard, comme une impossibilité de le révoquer par exemple. Ce qui est bien entendu totalement illégal !

Gestion abusive de la copropriété et conflits d’intérêts

Le syndic pour petite copropriété, moyenne ou autre peut parfois abuser des pouvoirs qui lui sont alloués dans le règlement de copropriété. Il s’en suit des situations qui entravent la bonne gestion de copropriété :

• Décisions validées sans votes en assemblée générale
• Jugements partiaux qui favorisent certains copropriétaires plutôt que d’autres face à la prise de certaines décisions et qui entraînent des conflits entre copropriétaires
• Conflits d’intérêt dans le choix de devis pour la réalisation de prestations en lien avec la gestion ou l’entretien de la copropriété. Il peut par exemple augmenter le montant d’une facture sur laquelle il perçoit une commission

Que faire en cas d’abus de la part d’un syndic de copropriété ?

Révoquer le syndic de copropriété

La solution la plus simple pour se sortir d’une situation inconfortable où votre syndic de copropriétaire abuse consiste à la révoquer.

Quoiqu’il en soit, si vous avez besoin d’assistance dans cette démarche, n’hésitez pas à nous contacter pour bénéficier des conseils avisés de nos experts en copropriété.

Engager une procédure judiciaire

Dans les situations plus graves qui peuvent nuire à la santé ou à la sécurité des copropriétaires, comme des travaux urgents non réalisés, l’association des copropriétaires peut engager une procédure judiciaire à l’encontre du syndic fautif.

Généralement, une lettre de mise en demeure envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception débouche sur une négociation à l’amiable. Un médiateur peut vous accompagner dans cette démarche pour faciliter les échanges.

Si cette solution ne donne aucun résultat, l’action en justice sera inévitable. Un administrateur provisoire sera nommé par le tribunal judiciaire en attendant l’élection d’un nouveau syndic.

Comment éviter que le syndic de copropriété abuse de ses droits ?

Il existe plusieurs règles pour éviter de se faire duper par un syndic peu scrupuleux. En tant que copropriétaire, vous veillerez à :

• Refuser de signer un contrat contenant une clause abusive, comme des frais supplémentaires pour la tenue du carnet d’entretien alors qu’il s’agit de la gestion courante
• Vous méfier des forfaits tout compris
• Refuser un engagement sur trois ans
• Vérifier que la tenue des assemblées générales soit comprise dans le forfait de base
• Exiger une liste exhaustive des frais annexes qui pourraient être facturés malgré tout
• Comprendre ce que couvrent les frais de gestion des archives
• Exiger une clause concernant les frais lors d’une déclaration de sinistre et de manière générale faire préciser toute information qui manque de clarté
• Toujours voter les honoraires en AG pour les travaux d’envergure
• Exiger un compte séparé pour la gestion des fonds de votre copropriété
• Vous renseigner pour éviter tout conflit d’intérêts dans le choix des prestataires et partenaires suggéré par votre syndic de copropriété

En définitive, bien choisir votre syndic vous évitera de passer votre temps à contrôler ses moindres faits et gestes.

Vous économiserez du temps, de l’argent et ne risquerez pas de transformer chaque assemblée générale en règlement de compte entre syndic et copropriétaires.

Reprendre en main la gestion de la copropriété pour se prémunir des syndics abusifs

Si malgré tous ces conseils et avertissements, les copropriétaires de votre immeuble ne souhaitent plus accorder leur confiance à un syndic professionnel, honnête ou non, le plus simple consiste à changer de mode de gestion pour éviter les abus de pouvoir.

Le syndic non professionnel ou syndic bénévole répond à cette volonté de transparence et d’engagement pour la gestion efficace d’une copropriété où il fait bon vivre… Mais qui est-il ? En fait, le syndic bénévole n’est autre qu’un copropriétaire qui veut s’impliquer pour son immeuble et agir dans cet intérêt.

Si vous souhaitez occuper ces fonctions au sein de votre résidence, mais que vous craignez de manquer de connaissance, sachez que Syndic Yourself peut représenter une solution pour vous. Notre plateforme intuitive vous fournit de nombreux conseils pour vous assister dans votre rôle. Nos experts en comptabilité, droit et administration vous accompagnent pour vos problèmes les plus pointus.

Vous savez maintenant comment éviter les abus d’un syndic. Pour toute question, contactez-nous sans attendre.