Tout savoir sur la copropriété

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Selon les articles 577-2 à 577-14 du Code civil, une copropriété se définit comme un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis appartenant de manière indivisible à deux personnes au minimum, appelés copropriétaires et pouvant être soit des particuliers, soit des personnes morales. Chaque copropriétaire possède un ou plusieurs lots de copropriété, chacun constitué d’une partie privative et d’une quote-part (quotité) de parties communes de l’immeuble.

L’association des copropriétaires (ACP)

L’association des copropriétaires naît en même temps que la copropriété. Celle-ci jouit de la personnalité juridique, ce qui lui confère des droits et des obligations, notamment l’inscription obligatoire à la Banque- Carrefour des Entreprises (BCE). Elle a un nom, une adresse physique ainsi qu’un patrimoine et un compte bancaire dédié.

Parties privatives et parties communes

Les parties privatives d’une copropriété sont la propriété de chaque copropriétaire. Ainsi, un appartement situé dans la copropriété, une cave, un box de garage ou un jardin privatif ne sont accessibles qu’à leur propriétaire qui en a l’usage exclusif.

Au contraire, les parties communes, elles, sont partagées et utilisées par tous les copropriétaires ou par certains d’entre eux. On y retrouvera généralement la cour de l’immeuble, le parking commun, le gros-œuvre des bâtiments, les canalisations, les locaux techniques, les cheminées, les couloirs ou encore l’ascenseur. Ces parties communes sont donc administrées par l’ensemble des copropriétaires qui se réunit en assemblée générale et vote des décisions pour en assurer la bonne gestion. Enfin, bien que non obligatoire, il est vivement conseillé que la copropriété souscrive une assurance pour les parties communes.

Petites et grandes copropriétés

Les copropriétés sont généralement classées en deux grands groupes, en fonction de leur taille ou plutôt du nombre de lots qu’elles comportent. En effet, les petites copropriétés sont composées de maximum 20 lots. Quant à elles, les grandes copropriétés comprennent 20 lots ou plus et doivent se conformer à la loi du 2 juin 2010 en tenant une comptabilité en partie double.

La gestion d’une copropriété

Comme une société composée d’actionnaires, une copropriété et ses copropriétaires sont soumis à la loi belge. Afin de prendre des décisions concernant la collectivité, on dénombre trois organes principaux, chacun doté d’un pouvoir spécifique : l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil de copropriété et le syndic.

L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe principal de la copropriété. Elle rassemble tous les copropriétaires (les locataires d’un bien situé dans la copropriété n’en font pas partie) qui prennent les décisions les plus importantes relatives à la gestion de leur immeuble. Ceux-ci statuent notamment quant à l’allocation des budgets, la gestion des charges, les travaux d’entretien des communs ou encore la nomination du syndic d’immeuble.

L’assemblée générale doit se tenir au minimum une fois par an et convier chacun des copropriétaires ou son représentant qu’il aura préalablement mandaté pour l’y représenter. Pour voter, les membres de l’AG des copropriétaires disposent d’un nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes.

Les décisions courantes sont généralement prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale de copropriété. En pratique, si votre copropriété comporte 18 lots, par exemple, une décision ne sera prise que si elle rassemble 10 voix en sa faveur, les votes nuls et blancs n’étant pas pris en compte lors du dépouillement.

Si l’assemblée générale des copropriétaires est contrainte de se prononcer quant à une thématique plus importante, les décisions sont alors votées selon une majorité qualifiée ou à l’unanimité.

Le conseil de copropriété

Anciennement appelé « conseil de gérance », le conseil de copropriété est obligatoire pour les grandes copropriétés. En ce qui concerne les plus petites copropriétés comportant moins de 20 lots, il est facultatif et se décidera à la majorité absolue.

Généralement composé d’un nombre limité de personnes titulaires d’un droit de vote à l’assemblée générale des copropriétaires, le conseil de copropriété veille à la bonne exécution de ses missions par le syndic d’immeuble.

Le syndic

Désigné par l’assemblée générale pour un mandat d’une durée déterminée, le syndic de copropriété joue un rôle déterminant au sein de la copropriété. En effet, en tant que représentant de l’association des copropriétaires (= ACP), celui-ci a pour mission de représenter la copropriété, d’en gérer les finances ainsi que d’assurer la gestion quotidienne de l’immeuble.

En outre, le syndic doit organiser une assemblée générale chaque année. Ceci implique de convoquer les copropriétaires, de gérer l’ordre du jour, de procéder aux votes et de rédiger le procès-verbal de la réunion. De plus, son mandat doit être obligatoirement prolongé en AG, il n’existe pas de reconduction tacite.

Enfin et d’une manière plus générale, c’est le syndic qui doit s’assurer de la bonne exécution des décisions prises lors de l’AG annuelle des copropriétaires. En cas de litige entre la copropriété et un fournisseur, par exemple, c’est le syndic, représentant légal de l’ACP, qui représente la copropriété en justice, au bénéfice des copropriétaires.

Il existe deux types de syndics : le syndic professionnel et le syndic bénévole (ou non-professionnel).

1. Le syndic professionnel

Le syndic professionnel est un agent reconnu par l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) et est tenu d’en respecter le code de déontologie. Le plus souvent agent immobilier, il est indépendant et porte donc un regard neutre et objectif sur les différends qui peuvent avoir lieu au sein de la copropriété.

2. Le syndic bénévole

Plutôt que de confier la gestion de la copropriété à un syndic professionnel, l’ACP peut désigner un syndic dit non-professionnel parmi les copropriétaires. Les prérogatives du syndic bénévole sont les mêmes que celles du syndic professionnel. Il est donc responsable de la gestion tant administrative que financière de la copropriété. Il faut également savoir que les grosses copropriétés (de plus de 20 lots) peuvent très bien être gérées par un syndic bénévole, la loi ne l’interdit pas.

Afin de se prémunir dans le cas où sa responsabilité devait être mise en cause pour faute de gestion, le syndic bénévole devra souscrire une assurance en responsabilité civile (RC syndic).

Comme son nom l’indique, le syndic bénévole est le plus souvent non rémunéré et ne perçoit qu’un remboursement des frais qu’il aura engagés dans l’exercice de ses fonctions (frais téléphoniques ou postaux, par exemple). Néanmoins, dans certains cas et s’il en fait la demande, le syndic bénévole peut se voir octroyer une rémunération dont le montant devra être défini par les copropriétaires.

Les statuts de la copropriété

Vous l’aurez compris, être propriétaire d’un appartement dans une copropriété implique d’être partiellement propriétaire d’une partie de l’immeuble qui appartient à la collectivité.

Cette propriété commune et la vie en copropriété peuvent parfois paraître plus complexes qu’il n’y parait. Dès lors, édifiés par un acte authentique et réalisés par un notaire, les statuts de la copropriété déterminent les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Intégralement retranscrits dans un registre au bureau de la Conservation des Hypothèques, ceux-ci sont détaillés dans deux documents légaux essentiels : l’acte de base et le règlement de copropriété.

L’acte de base

L’acte de base divise l’immeuble en parties communes et privatives. Il décrit également chaque lot et attribue à chacun les quotes-parts des parties communes affectées aux différentes parties privatives en fonction de trois critères principaux : la superficie nette au sol de la partie privative, sa situation et son affectation.

Le règlement de copropriété

Partie prenante des statuts de la copropriété, le règlement de copropriété est également le fruit d’un acte authentique. Celui-ci détaille les règles de fonctionnement de la copropriété et décrit les droits et les devoirs de chaque copropriétaire.

En outre, le règlement de copropriété fixe les règles en matière de travaux d’entretien ou de réparation dans les parties communes, ainsi que celles relatives aux modalités de nomination du syndic, à l’étendue de ses pouvoirs et à la durée de son mandat.

Le règlement d’ordre intérieur

Selon le « Guide pratique pour les (futurs) copropriétaires », coédité par la Fondation Roi Baudoin et la Fédération du Notariat, « un copropriétaire a la copropriété qu’il mérite ! ».

Autrement dit, s’ils veulent que leur immeuble soit bien géré et que leur patrimoine commun soit préservé, les copropriétaires doivent s’impliquer dans la gestion quotidienne de leur copropriété et respecter un ensemble de règles de vie, toutes renseignées dans un règlement d’ordre intérieur que chaque occupant de l’immeuble doit respecter, qu’il soit propriétaire ou locataire.

Obligatoire depuis 2018, le ROI de copropriété peut, contrairement à l’acte de base et au règlement de copropriété, être établi sous seing privé. Document primordial pour la vie en communauté, il facilite les relations au sein de la copropriété en répondant à une panoplie de questions pratiques dont voici quelques exemples : Peut-on avoir des animaux de compagnie ? Peut-on décorer les parties communes de l’immeuble ? À quelle heure les portes du bâtiment doivent-elles être fermées ? Etc.

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