Colocation dans une copropriété : mode d’emploi

Quels sont les avantages d’une colocation ?

Les avantages de la colocation pour les locataires

On parle de colocation lorsque plusieurs adultes décident de louer ensemble un appartement ou une maison unifamiliale – sans pour autant former un ménage. Si la colocation existe depuis plusieurs décennies, le nombre de colocations explose ces dernières années.

La colocation séduit avant tout les étudiants et les jeunes actifs, même si l’âge moyen des colocataires a tendance à augmenter. Elle représente avant tout un moyen économique de se loger, car elle permet une mutualisation des coûts. La hausse constante des loyers – surtout dans certains quartiers urbains ‘en vogue’ – ne fait que renforcer le phénomène. Il y a également dans la colocation une dimension sociale non négligeable. Vivre ensemble, partager son quotidien avec d’autres, cela peut être un choix à part entière. Enfin, et depuis la nuit des temps, les nouvelles générations ont toujours aimé faire autrement que leurs parents. Vivre en colocation est devenu un réel moyen de revendiquer son indépendance tout en optant pour un mode de vie moderne et différent.

Les avantages de la colocation pour les propriétaires

Pour les propriétaires aussi, louer leur bien à des colocataires présente des avantages non négligeables :

• Ils répondent à une véritable demande, comme nous venons de le voir.

• La colocation permet de mettre en location des biens plus grands, peu abordables pour un locataire seul.

• Bien aménagé, un bien destiné à la colocation permet de mieux exploiter la surface dont on dispose, et en conséquence d’en percevoir des revenus locatifs plus importants.

Mettre un bien en colocation dans une copropriété : les aspects légaux

Y a-t-il un bail spécifique pour la colocation ?

Mettre un logement en colocation n’est pas considéré comme une division d’un logement. C’est pourquoi, jusqu’il y a peu, il y avait un vide juridique autour de la colocation.

Depuis 2018, il existe un cadre juridique spécifique relatif au bail de colocation en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne. En Flandre, c’est le cas depuis 2019 avec le Vlaams Woninghuurdecreet. Ces nouvelles réglementations définissent notamment les notions de colocation, de colocataire et de bail de colocation.

Faut-il un permis d’urbanisme pour transformer un bien en colocation ?

A priori, l’aménagement intérieur d’un logement unifamilial en vue d’une colocation ne constitue ni un changement de destination, ni une création de logement soumis à une demande de permis d’urbanisme. Le raisonnement est le suivant :

• Bien souvent, l’installation d’une colocation ne nécessite pas de travaux d’adaptation.

• Des adaptations peuvent avoir lieu sans que cela ne modifie la destination du bien – comme la transformation d’un bureau en chambre, par exemple.

• Dans le cadre d’une colocation, le logement est occupé par le même nombre d’occupants que s’il était occupé par une famille.

En d’autres termes, les colocations sont ‘réversibles’ : le logement peut à tout moment revenir à sa destination première d’habitation unifamiliale traditionnelle.

Les seuls cas exigeant un permis de bâtir sont les suivants :

• L’habitation subit une transformation significative, requérant des interventions liées à la stabilité et/ou des travaux de démolition-reconstruction.

• Des travaux d’agrandissement de l’habitation ont lieu.

Mais ces règles ne sont pas spécifiques à la transformation en colocation. Un permis de bâtir sera toujours exigé pour de tels travaux, dans toute habitation unifamiliale.

La copropriété peut-elle interdire une colocation ?

Non, elle ne le peut pas. Le principe de base qui prévaut est le suivant : un (co)propriétaire peut toujours choisir son locataire. L’ACP, l’association des copropriétaires, ne peut donc pas intervenir dans ce choix, sauf s’il est en conflit avec les statuts (ex. interdiction d’affecter un appartement à l’exercice d’une activité économique).

Quelles assurances pour une colocation ?

La copropriété est-elle couverte en cas de dommage causé par un colocataire ?

Oui, si l’assurance globale ou assurance habitation de votre copropriété, ainsi que l’assurance des colocataires, sont bien en ordre. D’où l’importance de veiller à ce que les colocataires soient bien assurés de leur côté, en leur demandant de fournir une preuve de la souscription d’une assurance locataire.

Il n’y a dès lors aucune assurance supplémentaire à prendre dans le cadre d’une colocation, ni du côté de la copropriété, ni du côté du propriétaire concerné. Pour de plus amples informations relatives aux assurances à prendre pour votre copropriété, retrouvez notre blog à ce sujet.

Quelles assurances doivent prendre les colocataires ?

L’assurance habitation locataire est obligatoire en Région wallonne et flamande, et à Bruxelles, le copropriétaire l’impose généralement dans le contrat de bail.

Comme elle est composée de plusieurs membres – qui en plus changent régulièrement – la colocation exige des solutions particulières en termes d’assurances. Voici les différentes options qui s’offrent aux colocataires :

• Assurance habitation individuelle : chaque colocataire prend une assurance habitation individuelle au prorata de sa quote-part de loyer ou sur base de son loyer individuel (en cas de bail individuel par colocataire). Cette solution n’est pas particulièrement recommandée, car, les membres d’une colocation étant régulièrement remplacés, elle peut rapidement devenir un enfer administratif et une source d’inquiétude inutile pour un bailleur devant s’assurer que chaque membre de la colocation est en ordre.

• Assurance habitation et assurance RC familiale des parents : si un colocataire est encore domicilié chez ses parents, l’assurance habitation et l’assurance RC familiale des parents continuent en principe à le couvrir. Ce n’est cependant pas fréquent, et cette solution peut augmenter à nouveau le nombre d’assurés ‘différents’. En cas de sinistre, les assureurs risquent de ne pas s’entendre sur la responsabilité finale du dommage, ce qui ralentira considérablement le traitement du dossier (et du remboursement).

• Assurance habitation pour colocation : elle est prise au nom d’un seul preneur et son coût sera réparti entre tous les colocataires. Vivement conseillée, c’est la solution idéale pour les colocataires et les bailleurs.

La solution la plus facile – mais encore assez méconnue – est de fait l’assurance habitation pour colocation. Certains assureurs, comme Flora by Ethias, ont ainsi conçu un nouveau produit spécifique : l’assurance colocataire. Cette assurance comprend par défaut une assurance contenu et couvre notamment la responsabilité civile des colocataires en cas de dommages causés à leur propriétaire ou à d’autres. Les colocataires peuvent même aller plus loin et décider de couvrir les dommages causés entre eux. Le côté actuel de ce type d’assurance 100% digitale répond aux besoins des jeunes générations qui cherchent des services rapides, simples et clairs – qu’il s’agisse d’ailleurs de colocataires ou de ‘simples’ locataires.

Quels sont les risques liés à une colocation ?

Les colocataires sont-ils soumis aux mêmes devoirs que les locataires ?

Oui, les devoirs sont les mêmes : fournir une garantie locative, souscrire une assurance habitation/incendie et entretenir le logement loué. La seule différence pour une colocation est l’organisation de ces devoirs. Cela se fait par le biais du pacte de colocation.

Le pacte de colocation règle les droits et obligations des colocataires entre eux : il permet d’organiser les modalités pratiques de leur vie en communauté (répartition du loyer et des charges et autres frais, prise en charge des assurances, garantie locative, etc.). Ce pacte doit être signé au plus tard au moment de la signature du contrat de bail de colocation. Il permet d’avoir un cadre clair en cas de litiges ou conflits. Ce qui est dans l’intérêt des colocataires, mais aussi du propriétaire et de la copropriété (voir aussi le point suivant sur la solidarité entre les locataires pour le paiement du loyer).

Un copropriétaire qui loue à des colocataires risque-t-il davantage de devenir un mauvais payeur ?

En principe, il n’y a aucune raison pour que ce soit le cas. Tout d’abord, nous l’avons vu, les propriétaires parviennent souvent à obtenir un revenu locatif total plus élevé quand un bien est en colocation.

En outre, le loyer étant réparti entre différentes personnes, le risque de non-paiement du loyer diminue. D’autant plus que le contrat de bail de colocation prévoit généralement une clause de solidarité entre les colocataires. Le bailleur peut donc demander auprès de n’importe lequel des colocataires le paiement total du loyer dans son intégralité. Et en cas de défaut de paiement, le bailleur peut mettre en demeure ou poursuivre tous les autres colocataires.

Tout cela est donc plutôt rassurant pour la copropriété. Vous avez tout de même affaire à un copropriétaire mauvais payeur ? Lisez cet article pour apprendre comment y remédier.

Comment éviter que la colocation n’entraîne des problèmes de voisinage dans la copropriété ?

Ce que vous craignez peut-être le plus en acceptant une colocation dans votre copropriété, c’est un changement d’ambiance. Par exemple, une colocation ne s’accompagne-t-elle pas forcément de plus de fêtes, et donc plus de nuisances sonores ? Pas nécessairement – tout comme un locataire seul n’est pas non plus une garantie de calme. D’ailleurs, même dans des immeubles sans colocation, les nuisances sonores sont les sources de conflit les plus fréquentes.

Si l’association des copropriétaires souhaite agir, elle peut demander au copropriétaire concerné de joindre un règlement d’ordre intérieur au contrat de bail de colocation. Celui-ci stipule les règles de cohabitation dans l’immeuble. En informer les colocataires est une obligation pour le copropriétaire.

Et si une majorité de copropriétaires reste résolument méfiante ? Comme précisé plus haut, personne ne peut interdire au copropriétaire concerné de louer son bien à une colocation. Cependant, l’ACP peut éventuellement lui conseiller de signer un bail de courte durée (un an), au moins dans un premier temps. Durant cette ‘année test’, la copropriété se rendra bien vite compte de la personnalité des colocataires. Car s’ils sont d’un naturel fêtard ou négligeant, ils auront bien du mal à le cacher pendant une année entière. Le bailleur pourra ainsi aviser pour les années suivantes.