Droit de la copropriété en Belgique : que dit la loi sur votre immeuble à appartements ?

La base légale : le Code civil

La copropriété en Belgique est régie par les articles 577-3 à 577-14 du Code civil. Ces dispositions, au cœur du droit de la copropriété, encadrent :

• la création de la copropriété (acte de base et règlement de copropriété),
• la répartition des charges et des droits,
• le fonctionnement des organes de gestion (assemblée générale, syndic, conseil de copropriété),
• et la résolution des litiges.

L’objectif est clair : assurer une gestion harmonieuse de l’immeuble et prévenir les conflits entre voisins, qui peuvent vite empoisonner la vie quotidienne. Pour cela, le respect des règles établies et une communication transparente sont essentiels.

Exemple concret : si un ascenseur doit être remplacé, la décision de le faire, la répartition des coûts et le suivi des travaux se feront dans le cadre de ces règles légales.es conflits.

Les organes de la copropriété

L’assemblée générale (AG)

C’est l’organe souverain de la copropriété. L’AG réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an et prend les décisions importantes concernant l’immeuble : approbation des comptes, adoption du budget, désignation du syndic, travaux de rénovation, etc.

Les décisions se prennent selon différentes majorités, en fonction de leur importance :

• Majorité simple (plus de 50 %) : entretien et gestion courante.
• Majorité des 2/3 : travaux aux parties communes (par exemple, rénovation de la façade).
• Majorité des 4/5 : modification de la repartition des charges communes et  du règlement.

Unanimité : Modifications fondamentales de l’acte de base comme les quotités.

Le syndic

Le syndic est le représentant légal de la copropriété. Il est chargé de :

• exécuter les décisions de l’AG,
• gérer les finances (appels de fonds, paiement des factures),
• convoquer les assemblées,
• veiller à l’entretien et à la sécurité des parties communes.

Depuis 2010, la désignation d’un syndic est obligatoire. Il peut s’agir d’un professionnel inscrit à l’IPI (Institut professionnel des agents immobiliers) ou d’un syndic bénévole élu parmi les copropriétaires.

Le conseil de copropriété

Obligatoire dans les grandes copropriétés (plus de 20 lots), il assiste le syndic et en contrôle la gestion. Il fait office de relais entre les copropriétaires et le syndic.

3. Les charges et les quotes-parts

Chaque copropriétaire doit contribuer aux frais de l’immeuble. Ces contributions se font en fonction des quotités attribuées à chaque appartement, calculées dans l’acte de base selon la valeur de chaque lot.

Deux types de charges existent :

• Les charges communes ordinaires (entretien, nettoyage, électricité des parties communes).
• Les charges extraordinaires (travaux, réparations importantes).

Les droits et obligations des copropriétaires

En tant que copropriétaire, vous disposez :

• du droit de jouir de votre bien et des parties communes,
• du droit de vote en assemblée générale,
• du droit de consultation des documents (comptes, contrats, procès-verbaux).

Mais vous avez aussi des obligations :

• respecter le règlement d’ordre intérieur,
• payer vos charges dans les délais,
• ne pas nuire aux autres copropriétaires (bruits, dégradations, usage abusif des parties communes).

La résolution des litiges

Les litiges en copropriété sont fréquents : contestation de charges, opposition à des travaux, conflits avec le syndic.

• La médiation est souvent encouragée, car elle permet de trouver un compromis rapidement.
• À défaut d’accord,le juge de paix ou le tribunal de première instance peut être saisi. Il a compétence exclusive en matière de copropriété, selon les principes du droit de la copropriété.

Les réformes récentes

La loi sur la copropriété a connu plusieurs révisions, notamment en 2010 et en 2018, pour :

• renforcer la transparence financière,
• professionnaliser le rôle du syndic,
• faciliter la prise de décision en assemblée générale,
• améliorer la protection des copropriétaires minoritaires.

Ces réformes visent à adapter la législation à la réalité des copropriétés modernes et à prévenir les blocages.

Conclusion

La copropriété en Belgique repose sur un équilibre entre les droits individuels et l’intérêt collectif. Connaître le droit de la copropriété permet de mieux défendre vos droits, d’éviter les conflits inutiles et de contribuer à une bonne gestion de votre immeuble.

Avant d’acheter un appartement, prenez le temps de :

• lire attentivement l’acte de base et le règlement de copropriété,
• vérifier vos quotités et les charges annuelles,
• consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales.

Vous saurez ainsi à quoi vous attendre, tant sur le plan financier que sur celui de la gestion. La copropriété est un cadre légal strict mais nécessaire pour garantir une vie collective harmonieuse dans votre immeuble à appartements.