Mede-eigendom in België: wat zegt de wet over uw appartementsgebouw?

Samenleven in mede-eigendom is vandaag een realiteit voor honderdduizenden Belgen.
Of u nu eigenaar-bewoner bent, investeerder of verhuurder: uw appartement maakt deel uit van een groter geheel dat geregeld wordt door duidelijke wettelijke regels.

Deze regels, vastgelegd in het Belgisch Burgerlijk Wetboek, bepalen hoe het gebouw wordt beheerd en hoe mede-eigenaars met elkaar moeten omgaan.

In dit artikel ontdekt u wat de wet zegt over mede-eigendom in België en wat u moet weten om uw rechten en plichten als mede-eigenaar goed te begrijpen.

#Blog

Gepubliceerd op 29/10/2025

De wettelijke basis van de mede-eigendom

De regels rond mede-eigendom zijn vastgelegd in artikelen 577-3 tot 577-14 van het Burgerlijk Wetboek.

Deze bepalingen vormen de juridische kern van het mede-eigendomsrecht en regelen:

de oprichting van de mede-eigendom (basisakte en reglement van mede-eigendom);
de verdeling van lasten en rechten;
de werking van de beheersorganen (algemene vergadering, syndicus, raad van mede-eigendom);
de beslechting van geschillen tussen mede-eigenaars.

Het doel is duidelijk: een harmonieus beheer van het gebouw verzekeren en conflicten tussen buren voorkomen. Transparantie en correcte communicatie zijn daarbij essentieel.

Voorbeeld: als de lift moet worden vervangen, worden de beslissing, de verdeling van de kosten en de opvolging van de werken allemaal geregeld binnen dit wettelijke kader.

De organen van de mede-eigendom

De Algemene Vergadering (AV)

De AV is het hoogste beslissingsorgaan van de mede-eigendom.

Ze brengt minstens één keer per jaar alle mede-eigenaars samen om te beslissen over belangrijke onderwerpen zoals:

de goedkeuring van de rekeningen,
de vaststelling van het budget,
de benoeming van de syndicus,
renovatie- en onderhoudswerken.

Afhankelijk van het onderwerp gelden verschillende meerderheden:

Eenvoudige meerderheid (50% + 1): dagelijks beheer en onderhoud;
2/3 meerderheid: werken aan gemeenschappelijke delen (bv. gevelrenovatie);
4/5 meerderheid: wijziging van de lastenverdeling of het reglement;
Unanimiteit: fundamentele aanpassingen aan de basisakte (bv. wijziging van de quotiteiten).

De syndicus

De syndicus is de wettelijke vertegenwoordiger van de mede-eigendom en zorgt voor:

de uitvoering van de beslissingen van de AV,
het financieel beheer (oproepen van fondsen, betaling van facturen),
het organiseren van de jaarlijkse vergadering,
het onderhoud en de veiligheid van de gemeenschappelijke delen.

Sinds 2010 is een syndicus verplicht.

Dat kan zowel een professionele syndicus (ingeschreven bij het BIV – Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) als een vrijwillige syndicus zijn, gekozen uit de mede-eigenaars zelf.

De raad van mede-eigendom

In grotere gebouwen (meer dan 20 kavels) is een raad van mede-eigendom verplicht.
Deze raad ondersteunt de syndicus, controleert zijn beheer en fungeert als brug tussen de mede-eigenaars en de syndicus.

3. De lasten en quotiteiten

Elke mede-eigenaar draagt bij aan de kosten van het gebouw.
Die bijdragen worden berekend op basis van de quotiteiten die in de basisakte aan elk appartement zijn toegekend.

Er zijn twee soorten lasten:

Gewone lasten: onderhoud, schoonmaak, elektriciteit van de gemeenschappelijke delen;
Buitengewone lasten: grote werken of herstellingen (dak, lift, gevel…).

Rechten en plichten van mede-eigenaars

Rechten

Als mede-eigenaar hebt u het recht om:

uw privatieve kavel en de gemeenschappelijke delen te gebruiken;
deel te nemen aan de stemming op de algemene vergadering;
documenten van de mede-eigendom in te kijken (rekeningen, contracten, notulen).

Plichten

U bent verplicht om:

het huishoudelijk reglement te respecteren;
uw bijdragen tijdig te betalen;
geen hinder te veroorzaken voor andere bewoners (lawaai, schade, misbruik van gemeenschappelijke delen).

Geschillen en conflicten

Meningsverschillen komen vaak voor: over werken, kosten, of beslissingen van de syndicus. In de meeste gevallen wordt bemiddeling aangeraden — die leidt sneller en goedkoper tot een oplossing.

Als bemiddeling niet lukt, kan de zaak worden voorgelegd aan de vrederechter of de rechtbank van eerste aanleg, die exclusief bevoegd zijn voor mede-eigendomsdossiers.

Recente hervormingen van de wet

De Belgische wet op de mede-eigendom werd grondig hervormd in 2010 en opnieuw in 2018. De belangrijkste doelstellingen waren:

meer financiële transparantie,
een professionelere werking van syndici,
snellere besluitvorming op de AV,
en betere bescherming van minderheidsmede-eigenaars.

Deze aanpassingen moeten de wet laten aansluiten bij de moderne realiteit van appartementsgebouwen en onnodige blokkeringen vermijden.

Conclusie

Mede-eigendom in België draait om evenwicht: tussen individuele rechten en het collectieve belang. Wie de regels begrijpt, kan zijn rechten beter verdedigen, conflicten vermijden en bijdragen aan een correct en transparant beheer van het gebouw.

Voor u een appartement koopt, is het verstandig om:

de basisakte en het reglement van mede-eigendom grondig door te nemen;
uw quotiteiten en jaarlijkse lasten te controleren;
en de notulen van de laatste AV’s te bekijken.

Zo weet u perfect wat u te wachten staat — zowel financieel als praktisch.
Mede-eigendom is een strikt, maar noodzakelijk wettelijk kader dat een harmonieuze samenwerking tussen bewoners garandeert.