#Blog
Gepubliceerd op 11/11/2021

 

 

Welke wanpraktijken kunnen door een syndicus worden begaan?

Misbruik van een syndicus wordt gedefinieerd als het gebruiken van de positie om de beheerde mede-eigendom te misleiden of het nemen van beslissingen die leiden tot extra kosten zonder voorafgaand overleg met de vereniging van mede-eigenaars.

 

Overfacturatie en overdreven werkvergoedingen

Een van de meest voorkomende vormen van misbruik van de syndicus is het te veel in rekening brengen van diensten.

Een studie die in 2013 in Frankrijk werd uitgevoerd door de “Association des Responsables de Copropriété (ARC)” en “UFC-Que Choisir” bij verschillende grote beheersstructuren van mede-eigendom, brengt de volgende resultaten aan het licht:

  • Woekerprijzen voor een kopie van het reglement van interne orde tot 179 euro!
  • Prijzen die 15 tot 40% hoger liggen dan de marktprijzen voor het openen van een bankrekening voor elke mede-eigenaar
  • Extra diensten in rekening gebracht in “all-inclusive”-contracten
  • Buitenproportionele extra vergoedingen voor het uitvoeren van werkzaamheden

Deze praktijken zijn niet beperkt tot Frankrijk en de situatie is vergelijkbaar in België.

 

Onjuiste opstelling van het beheerscontract

Denk niet dat uw syndicus zal wachten tot hij uw mede-eigendom goed kent alvorens misbruik te maken van uw vertrouwen. De syndicus kan u bedriegen van zodra het beheerscontract wordt opgesteld dat hem of haar bindt aan uw mede-eigendom.

Deze gewetenloze syndici maken gebruik van uw gebrek aan kennis om clausules op te stellen die u vroeg of laat zullen benadelen, zoals de onmogelijkheid om het contract te herroepen. Dit is natuurlijk totaal illegaal!

 

Wanbeheer van mede-eigendom en belangenconflicten

De syndicus kan soms misbruik maken van de bevoegdheden die hem in het reglement van mede-eigendom zijn toegekend. Dit kan leiden tot situaties die een goed beheer van de mede-eigendom in de weg staan:

  • Beslissingen valideren zonder stemming te houden op de algemene vergadering
  • Vooringenomen oordelen die bij het nemen van bepaalde beslissingen bepaalde mede-eigenaars bevoordelen ten opzichte van andere en die leiden tot conflicten tussen mede-eigenaars
  • Belangenconflicten bij de keuze van offertes voor diensten in verband met het beheer of het onderhoud van de mede-eigendom. Hij kan bijvoorbeeld het bedrag van een factuur waarop hij een commissie ontvangt, verhogen

 

Wat te doen in geval van misbruik door een syndicus?

 

Herroeping van de syndicus

De gemakkelijkste manier om uit een lastige situatie te geraken waarin uw syndicus misbruik pleegt, is door een herroeping.

  • Handig om te weten

Misbruik is, net als wanbeheer, een geldige en legitieme reden om de syndicus tijdens zijn ambtstermijn te ontslaan. De mede-eigenaars zullen op eigen initiatief een bijzondere vergadering bijeenroepen, met als agendapunt het ontslag van de syndicus.

U hoeft zich geen zorgen te maken als uw syndicus de ontslagclausule uit het contract heeft geschrapt. Want het reglement van interne orde vermeldt waarschijnlijk dat een ontslag om gegronde redenen op elk moment mogelijk is!

Hoe dan ook, als u hulp nodig hebt bij dit proces, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen om te genieten van het gedegen advies van onze deskundigen op het gebied van mede-eigendom.

 

Gerechtelijke procedures aanspannen

In meer ernstige situaties die de gezondheid of de veiligheid van de mede-eigenaars in gevaar kunnen brengen, zoals dringende werken die niet werden uitgevoerd, kan de vereniging van mede-eigenaars een gerechtelijke procedure opstarten tegen de syndicus die in gebreke is gebleven.

In het algemeen leidt een aangetekende brief met ontvangstbewijs tot een minnelijke schikking. Een bemiddelaar kan u in dit proces begeleiden om de uitwisselingen te vergemakkelijken.

Als deze oplossing geen succes heeft, zullen gerechtelijke stappen onvermijdelijk zijn. In afwachting van de verkiezing van een nieuwe syndicus zal een voorlopige syndicus aangesteld worden door de rechtbank.

Hoe kan worden voorkomen dat de syndicus misbruik maakt van zijn rechten?

Er zijn verschillende regels om te voorkomen dat je door een gewetenloze syndicus wordt misleid. Als mede-eigenaar, moet u ervoor zorgen dat u:

  • Weiger een contract te ondertekenen dat een oneerlijke clausule bevat, zoals extra kosten voor het bijhouden van het onderhoudsboekje terwijl dit een onderdeel van normaal beheer is
  • Wees op je hoede voor “all-inclusive” pakketten
  • Weiger een driejarige overeenkomst
  • Controleer of het houden van algemene vergaderingen in het basispakket is opgenomen
  • Eis een volledige lijst van bijkomende kosten die nog in rekening kunnen worden gebracht
  • Begrijpen wat precies de vergoeding voor het beheer dekt
  • Eis een clausule over vergoedingen in geval van een claim en laat in het algemeen alle informatie die onduidelijk is, specificeren
  • Stem altijd over vergoedingen op de AV voor grote werken
  • Eis een afzonderlijke rekening voor het beheer van uw fondsen van mede-eigendom
  • Informatie inwinnen om elk belangenconflict te vermijden bij de keuze van de dienstverleners en partners die door uw syndicus worden voorgesteld

Kortom, als u uw syndicus goed kiest, hoeft u niet langer alles te controleren.

U bespaart tijd en geld en loopt niet het risico dat elke algemene vergadering uitdraait op een financiële afrekening tussen de syndicus en de mede-eigenaars.

 

 

Neem het beheer van mede-eigendom in eigen handen om zo uzelf te beschermen tegen misbruik

Indien, ondanks al dit advies en waarschuwingen, de mede-eigenaars van uw gebouw niet langer hun vertrouwen wensen te stellen in een professionele syndicus, is het gemakkelijkste wat men kan doen de wijze van beheer te wijzigen om machtsmisbruik te voorkomen.

De niet-professionele syndicus komt tegemoet aan dit verlangen naar transparantie en zet zich in voor een efficiënt beheer van het mede-eigendom. Maar wie is deze vrijwillige syndicus? In feite is de vrijwillige syndicus niemand anders dan een mede-eigenaar die zich wil inzetten voor zijn gebouw en in dit belang wil handelen.

 


 

Fb Ads - Démo Live (static) (3)

Als u geïnteresseerd bent om deze verantwoordelijkheid op u te nemen, maar vreest dat u aan kennis ontbreekt, kan Syndic Yourself de oplossing voor u zijn. Ons intuïtieve platform geeft u veel ondersteuning om u te helpen in deze rol. Bijkomend, zullen onze deskundigen op het gebied van boekhouding, recht en administratie u bijstaan bij uw vragen en mogelijke problemen.

Nu weet je hoe je misbruik door een syndicus kan voorkomen. Als u vragen heeft, kan u altijd met ons contact opnemen.