3 stappen om wanbetalende mede-eigenaars aan te pakken!

Welke gevaren een wanbetaler met zich meebrengt en hoe de syndicus je kan helpen

Het zijn de andere mede-eigenaars die opdraaien voor de kosten wanneer een wanbetaler nalaat om te betalen. Een erg onaangename situatie die na verloop van tijd onhoudbaar wordt. Als de nalatige partij zijn financiële verplichtingen niet meer kan naleven en er sprake is van insolventie, zal de Vereniging van Mede-eigenaars (VME) gelukkig met voorrang terugbetaald worden, vóór zelfs de andere schuldeisers zoals banken, voor de kosten van het lopende jaar en het voorgaande jaar.

Toch moet er snel en systematisch actie worden genomen zodat het probleem niet aansleept en de VME geen last ondervindt. Aangezien de syndicus verantwoordelijk is voor het financieel beheer van de VME, moet hij of zij direct al het nodige doen om de onbetaalde lasten terug te vorderen. Als de syndicus niet snel genoeg reageert en bijgevolg er niet meer in slaagt om bepaalde kosten te recupereren, kan hij mogelijk de verantwoordelijkheid dragen hiervoor.

Een syndicus kan een procedure op poten zetten om deze situatie zo goed mogelijk aan te pakken. Deze bestaat uit drie essentiële stappen.

1. Preventief te werk gaan

Het is zoals voor veel zaken in het leven zo: voorkomen is beter dan genezen. Het is veel gemakkelijker om niet-betalingen op voorhand aan te kaarten dan om pas te reageren wanneer het kwaad al lang geschied is. Zo kan je veel ongelukkige situaties vermijden.

Hoe spoor je een eigenaar aan om zijn betalingen op tijd te doen? De Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat (NEMS) raadt aan om een terugvorderingsprocedure en sancties in geval van niet-betaling te voorzien. Nadat de sancties worden goedgekeurd door een algemene vergadering, moeten ze verplicht in het reglement van mede-eigendom worden vermeld. De enige mogelijke uitzondering hierop betreft sancties die vóór 1 januari 2019 in het reglement van interne orde waren opgenomen.

Voorbeelden hiervan zijn achterstallige rentes, schadevergoedingen en administratieve kosten. Door zo’n procedure te voorzien zal een mede-eigenaar wel twee keer zal nadenken voordat hij besluit om zijn verplichtingen niet na te komen. Federiageeft daarbij echter mee dat de sancties redelijk moeten blijven, want anders kan het bedrag worden verlaagd door de rechtbank (mocht het zover komen) als de rechtbank van oordeel is dat de sancties buitensporig hoog zijn. Normaal gezien liggen dergelijke boetes gewoonlijk tussen de 10 tot 15% van de uitstaande betalingen.

2. Betalingsherinneringen versturen en in gebreke stellen

De terugvorderingsprocedure bestaat gewoonlijk uit een combinatie van betalingsherinneringen en ingebrekestellingen. Zo kan je bijvoorbeeld een eerste aanmaning na 30 dagen versturen en, indien deze termijn verstrijkt, de rente dan al terugvorderen. De syndicus kan ook een tweede betalingsherinnering versturen voordat hij eventueel de mede-eigenaar in gebreke stelt.

3. Juridische stappen ondernemen

Wat als de in gebreke blijvende mede-eigenaar zijn verplichtingen tegenover de VME nog steeds niet tegemoetkomt, ondanks de betalingsherinneringen en de ingebrekestelling? In dat geval moet de syndicus namens de mede-eigenaars gerechtelijke stappen ondernemen en naar de vrederechter stappen. De syndicus heeft hier geen specifiek mandaat voor nodig, want deze actie valt onder zijn verantwoordelijkheid als beheerder van de fondsen van de VME. Hij moet het wel vervolgens laten ratificeren door de algemene vergadering. Dit wil dus zeggen dat een mede-eigenaar niet zelf een in gebreke blijvende partij voor het gerecht kan dagen, maar wel de syndicus kan aansporen dit te doen, al moet hij hiervoor naar de vrederechter om een voorlopige syndicus aan te duiden indien de huidige syndicus niets doet. De huidige syndicus zou dan aansprakelijk worden gesteld door de VME.

Met deze tips ben je nu gewapend om wanbetalers aan te pakken.

Vragen? Aarzel niet om contact op te nemen met onze deskundigen op vlak van mede-eigendom.
Wij zijn er om je bij te staan.