Fonds de réserve vs fonds de roulement en copropriété

Le fonds de réserve

Définition et obligation légale

L’argent alloué au fonds de réserve est destiné à couvrir les frais exceptionnels :

• Ravalement de façade
• Remplacement d’un ascenseur
• Changement de menuiseries communes
• Renouvellement du système de chauffage
• Etc.

Sauf décision contraire d’une majorité à quatre cinquièmes des voix de l’Association des Copropriétaires, la création d’un fonds de réserve est obligatoire depuis le 1er janvier 2019 dans un délai de 5 ans suivant la date de réception des provisions sur charge, afin que les investissements les plus importants pour votre bâtiment soient pris en charge au moment de leur vote en assemblée générale.

Ce compte constitue une épargne pour la copropriété.

Quels sont les principaux atouts du fonds de réserve ?

Sans une avance sur les frais hypothétiques auxquels sera soumise la copropriété, les copropriétaires pourraient ne pas disposer des ressources nécessaires pour contribuer selon leur quote-part le moment venu. La copropriété s’assure ainsi de n’être jamais à court de liquidités.

Le fonds de réserve présente deux intérêts majeurs :

• Éviter le report de travaux indispensables que les copropriétaires n’auraient pas les moyens de financer
• Éviter le défaut de paiement de copropriétaires récalcitrants alors que le quorum légal a déjà été collecté

Quel montant doit être versé au fonds de réserve ?

Le versement de chaque copropriétaire est fixe et proportionnel à sa quote-part des parties communes. Le paiement peut se faire de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle.

La contribution annuelle au fonds de réserve par copropriétaire ne peut pas être inférieure à 5 % de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. Il n’existe par contre aucune valeur maximum.

Les provisions de charge du fonds de réserve sont établies sur base du budget qui a été approuvé lors de l’AG.

Comment réagir si un copropriétaire ne contribue pas au fonds de réserve ?

En cas de défaut de contribution au fonds de réserve, le syndic de copropriété peut saisir la justice pour obtenir le recouvrement des créances.

Considéré comme un cas de force majeure, il n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le fonds de roulement

Définition et obligation légale

En opposition aux frais exceptionnels financés par le fonds de réserve, le fonds de roulement représente un fonds de caisse qui permet le paiement des frais courants de la copropriété en lien avec l’utilisation des parties communes et leur gestion :

• Nettoyage des parties communes
• Électricité des communs
• Entretien des extérieurs
• Salaire des employés au sein de la copropriété y compris rémunération du syndic professionnel ou bénévole
• Etc.

Ces sommes sont versées à titre d’avance par les copropriétaires. Ils assurent une liquidité suffisante (« un matelas de sécurité« ) pour faire face aux échéances en attendant que les propriétaires paient leurs provisions.

Le syndic de copropriété s’occupe de la gestion de ce compte et a ainsi un pouvoir de signature afin de régler en temps et en heure les différentes factures de la copropriété.

Quel montant doit être versé au fonds de roulement ?

Cette provision forfaitaire est versée de façon trimestrielle ou mensuelle par chaque propriétaire selon sa quote-part pour alimenter une sorte de caisse commune.

La définition des quotités et de la répartition des charges se trouve dans l’acte de base correspondant à la charte de l’immeuble et son règlement de copropriété.

Les provisions de charge du fonds de roulement sont établies sur base du budget qui a été approuvé lors de l’AG.

À quoi sert le décompte annuel de charges ?

Une fois par an, le syndic bénévole ou professionnel réalise le bilan des comptes et restitue le trop-perçu ou réclame le solde manquant.

La situation globale de la copropriété ainsi que celle individuelle par copropriétaire est reprise dans ce décompte annuel présenté par le syndic de copropriété lors de l’assemblée générale ordinaire.

Comment réagir si un copropriétaire ne participe pas au fonds de roulement ?

Comme dans le cas du fonds de réserve, après relance et injonction de payer, le syndic de copropriété pourra saisir les tribunaux.

Quelles sont les différences entre un fonds de réserve et fonds de roulement ?

Fonds de réserve et fonds de roulement ne servent pas à financer le même type de frais.

La loi exige qu’ils se trouvent sur deux comptes bancaires distincts afin d’éviter toute confusion dans le paiement des factures.

Cette séparation permet également de faciliter la comptabilité à la charge du syndic.

À savoir que lors d’un appel de fonds, le syndic doit préciser quel pourcentage des sommes reçues sera alloué au fonds de réserve.

L’argent du fonds de réserve appartient à la copropriété, contrairement au fonds de roulement. Cette différence présente toute son importance lors de la vente d’un lot en copropriété.

Que deviennent les fonds de réserve et de roulement lors de la vente d’un lot en copropriété ?

Le fonds de réserve reste dans la copropriété

Selon la loi du 30 juin 1994 sur la copropriété, le fonds de réserve appartient à la copropriété et n’est pas remboursé par celle-ci au copropriétaire en cas de vente.

Vous demanderez au syndic le montant exact de votre quote-part dans le fonds de réserve pour en tenir compte dans la rédaction du compromis de vente.

Sauf indication contraire, le prix d’achat du bien inclut la quote-part du fonds de réserve dont profitera le nouveau propriétaire-acquéreur.

Si vous ne souhaitez pas augmenter artificiellement le prix de votre bien en y incluant le montant du fonds de réserve, vous pouvez faire noter dans le compromis de vente que l’acquéreur vous remboursera cette somme.

Si vous ne mentionnez rien dans le compromis, vous perdrez le droit à la restitution de ces fonds.

Connaître le montant dont vous disposez dans le fonds de réserve vous permet d’échanger en toute transparence avec votre acheteur potentiel et de prendre les décisions les plus justes pour les deux parties.

Votre part du fonds de roulement vous revient

Au moment de la vente, un décompte vis-à-vis de la copropriété vous sera transmis par le syndic. Vous récupérerez l’intégralité de l’argent que vous avez provisionné dans le fonds de roulement.

Vous connaissez maintenant les différences et les spécificités entre fonds de réserve et fonds de roulement pour une bonne gestion de votre copropriété.

Pour toute question, contactez-nous sans attendre.