Alles wat u moet weten over cohousing in een mede-eigendom

Wat zijn de voordelen van cohousing?

Voordelen van cohousing voor de huurder

We spreken van cohousing wanneer meerdere volwassenen besluiten om samen een appartement of gezinswoning te huren – zonder dat ze daarom een gezin vormen. Het fenomeen cohousing bestaat al enkele decennia, maar zit vooral de afgelopen jaren flink in de lift.

Cohousing spreekt met name studenten en werkende jongeren aan, ook al lijkt de gemiddelde leeftijd van cohousers te stijgen. Het is in de eerste plaats een voordelige manier van wonen, want cohousers delen de gemeenschappelijke kosten. De voortdurende stijging van de huurprijzen – zeker in bepaalde ‘hippe’ stadswijken – versterkt het fenomeen alleen maar. Daarnaast is ook het sociale aspect van cohousing niet onbelangrijk. Het kan een keuze op zich zijn om samen te gaan wonen en je dagelijkse leven te delen met anderen. Tot slot, en dat is al sinds mensenheugenis zo, pakken nieuwe generaties de dingen graag anders aan dan hun ouders. Cohousing is echt een manier geworden om je zelfstandigheid op te eisen en tegelijkertijd te kiezen voor een moderne en andere manier van leven.

Voordelen van cohousing voor de eigenaar

Ook voor huiseigenaars heeft het verhuren van een pand aan cohousers aanzienlijke voordelen:

• Als eigenaar speelt u in op een reële vraag, zoals we eerder al vermeldden.

• Daarnaast kunt u via cohousing ook grotere panden verhuren die voor één huurder nagenoeg onbetaalbaar zijn.

• Dankzij een goed ingedeelde cohousingwoning benut u als eigenaar beter de oppervlakte waarover u beschikt, wat hogere huurinkomsten oplevert.

Een pand in een mede-eigendom verhuren via cohousing: juridische aspecten

Bestaat er een specifieke huurovereenkomst voor cohousing?

Een woning verhuren via cohousing wordt niet beschouwd als het opsplitsen van het pand. Daarom bestond er tot voor kort een juridisch vacuüm rond cohousing.

Sinds 2018 is er echter een specifiek juridisch kader voor cohousingovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest. In Vlaanderen is dat sinds 2019 het geval met het Vlaams Woninghuurdecreet. In die nieuwe regelgevingen zijn onder meer de begrippen ‘cohousing’ (medehuur), ‘cohouser’ (medehuurder) en ‘cohousingovereenkomst’ vastgelegd.

Heb ik een bouwvergunning nodig om een pand om te vormen voor cohousing?

In principe vormt de inrichting van een gezinswoning met het oog op cohousing geen bestemmingswijziging of creatie van een woning waarvoor een stedenbouwkundige vergunning moet worden aangevraagd. De redenering is als volgt:

• Meestal zijn voor de omvorming tot cohousing geen aanpassingswerkzaamheden nodig.

• Er kunnen aanpassingen gebeuren zonder dat daardoor de bestemming van het pand verandert – een bureau omvormen tot slaapkamer bijvoorbeeld.

• Bij cohousing wordt de woning bewoond door hetzelfde aantal bewoners als wanneer er een gezin zou wonen.

Cohousing is met andere woorden ‘omkeerbaar’: de woning kan op elk moment teruggebracht worden naar de oorspronkelijke bestemming van traditionele gezinswoning.

Alleen in de volgende gevallen is een bouwvergunning vereist:

• De woning ondergaat een ingrijpende verandering waarvoor stabiliteitswerken en/of sloop- en herbouwwerkzaamheden nodig zijn.

• De woning wordt groter gemaakt.

Deze regels gelden echter niet specifiek voor een omvorming tot cohousing. Voor dat soort werkzaamheden is altijd een bouwvergunning nodig, in elke gezinswoning.

Kan de mede-eigendom cohousing verbieden?

Nee, dat kan niet. Het volgende basisprincipe is doorslaggevend: een (mede-)eigenaar mag altijd zijn huurder kiezen. De VME of vereniging van mede-eigenaars kan dus niet tussenbeide komen in die keuze, behalve wanneer de keuze in strijd is met de statuten (bijv. verbod om een appartement te verhuren voor de uitoefening van een economische activiteit).

Welke verzekeringen zijn nodig voor cohousing?

Is de mede-eigendom gedekt in geval van schade veroorzaakt door een cohouser?

Ja, als de globale verzekering of woningverzekering van uw mede-eigendom én de verzekering van de cohousers correct geregeld zijn. Het is dus belangrijk om erop te letten dat de cohousers zelf goed verzekerd zijn: vraag om een bewijs dat ze een huurdersverzekering hebben afgesloten.

Er hoeft dus geen extra verzekering worden afgesloten in het kader van cohousing, niet door de mede-eigendom en niet door de eigenaar in kwestie. Meer informatie over de verzekeringen die u voor uw mede-eigendom moet afsluiten, zijn terug te vinden in onze blog over dit thema.

Welke verzekeringen moeten cohousers afsluiten?

Een huurdersverzekering is verplicht in het Vlaamse en Waalse Gewest. In Brussel legt de mede-eigenaar die meestal op via de huurovereenkomst.

Omdat een cohousing uit verschillende leden bestaat – die ook vrij vaak veranderen – zijn er specifieke oplossingen nodig op het gebied van verzekeringen. Dit zijn de verschillende opties voor cohousers:

• Individuele woningverzekering: elke cohouser sluit een individuele woningverzekering af naar verhouding van zijn bijdrage in de huurprijs of op basis van zijn individuele huurprijs (bij een individuele huurovereenkomst per cohouser). Deze oplossing is niet echt aan te raden, omdat de leden van een cohousing regelmatig veranderen. Dat kan al snel uitdraaien op een administratieve hel en onnodig veel rompslomp opleveren voor de verhuurder, die moet zorgen dat elk lid van de cohousing in orde is.

• Woningverzekering en BA familiale verzekering van de ouders: een cohouser die nog bij de ouders gedomicilieerd is, blijft in principe gedekt door de woningverzekering en de BA familiale verzekering van de ouders. Dat komt echter niet vaak voor, en met deze oplossing kan het aantal ‘verschillende’ verzekerden aardig oplopen. Bij een schadegeval bestaat het risico dat de verzekeraars het niet eens worden over de eindverantwoordelijkheid voor de schade, wat de afhandeling van het dossier (en de terugbetaling) aanzienlijk kan vertragen.

• Woningverzekering voor cohousers: de verzekering wordt afgesloten op naam van één verzekeringnemer en de kosten worden gedeeld tussen alle cohousers. Dit is een echte aanrader, want het is de ideale oplossing voor cohousers en verhuurders.

De gemakkelijkste oplossing – die echter nog vrij onbekend is – is dus een woningverzekering voor cohousing. Sommige verzekeraars, zoals Flora by Ethias, hebben daarvoor speciaal een nieuw product ontwikkeld: de huurdersverzekering voor cohousers. Deze medehuurdersverzekering omvat standaard een inboedelverzekering en dekt met name de burgerlijke aansprakelijkheid van cohousers bij schade berokkend aan de eigenaar of aan anderen. De cohousers kunnen zelfs nog een stapje verder gaan en beslissen om onderling veroorzaakte schade te dekken. Deze 100% digitale verzekering speelt in op de actuele behoeften van de jongere generaties. Die willen immers graag snelle, eenvoudige en duidelijke diensten – of het nu gaat om cohousers of ‘gewone’ huurders.

Welke risico’s zijn er verbonden aan cohousing?

Hebben cohousers dezelfde plichten als huurders?

Ja, hun plichten zijn gelijk: ze moeten een huurwaarborg leveren, een woning- of brandverzekering afsluiten en de gehuurde woning onderhouden. Het enige verschil bij cohousing is de organisatie van die plichten. Dat gebeurt via een cohousingovereenkomst.

De cohousingovereenkomst regelt de rechten en plichten van de cohousers onderling: het document organiseert alle praktische modaliteiten voor hun leven in gemeenschap (verdeling van de huurprijs, lasten en andere kosten, betaling van verzekeringen, huurwaarborg enz.). Deze overeenkomst moet uiterlijk bij de ondertekening van het cohousingcontract worden ondertekend en zorgt voor een duidelijk kader bij geschillen of conflicten. Dat is niet alleen in het belang van de cohousers, maar ook van de verhuurder en de mede-eigendom (zie ook het volgende punt over solidariteit tussen de huurders voor het betalen van de huur).

Loopt een mede-eigenaar die verhuurt aan cohousers, meer risico om een wanbetaler te worden?

Daar is in principe geen enkele reden toe. Eerst en vooral ontvangen verhuurders zoals gezegd vaak hogere huurinkomsten wanneer ze hun pand als cohousing verhuren.

Aangezien de huur verdeeld is over verschillende personen, is het risico op niet-betaling van de huur bovendien kleiner. Al helemaal omdat er in het cohousingcontract meestal ook een solidariteitsclausule tussen de cohousers is opgenomen. De verhuurder kan dus aan elke cohouser vragen om de volledige huursom te betalen. Bij niet-betaling kan de verhuurder alle andere cohousers in gebreke stellen of gerechtelijk vervolgen.

Kortom, dat klinkt geruststellend voor de mede-eigendom. Krijgt u toch te maken met een wanbetalende mede-eigenaar? Lees dit artikel en ontdek hoe u dat kunt oplossen.

Hoe voorkom ik dat cohousing tot burenproblemen leidt in de mede-eigendom?

Waar u misschien wel het meeste bang voor bent bij het accepteren van cohousers in uw mede-eigendom, is de verandering van sfeer. Gaat cohousing bijvoorbeeld niet standaard gepaard met meer feestjes, en dus meer geluidsoverlast? Dat hoeft niet per se – net zoals één huurder geen garantie is voor rust. Trouwens, geluidsoverlast is ook in panden zonder cohousing de meest voorkomende bron van conflicten.

Als de vereniging van mede-eigenaars wil ingrijpen, kan zij aan de mede-eigenaar in kwestie vragen om een huishoudelijk reglement toe te voegen aan de cohousingovereenkomst. Daarin staan dan alle regels vastgelegd voor samenwonen in het gebouw. De mede-eigenaar is verplicht om de cohousers daarvan op de hoogte te brengen.

En wat als een meerderheid van mede-eigenaars resoluut wantrouwend blijft? Zoals eerder vermeld, kan niemand de mede-eigenaar in kwestie verbieden om zijn eigendom te verhuren in cohousing. De VME kan eventueel wel het advies geven om in eerste instantie een huurovereenkomst van korte duur te tekenen, bijvoorbeeld een jaar. Tijdens dat ‘proefjaar’ zal de mede-eigendom al snel ontdekken wat voor vlees ze in de kuip hebben. Zijn de cohousers dan toch fuifbeesten of sloddervossen, dan zullen ze dat moeilijk een heel jaar lang kunnen verbergen. De verhuurder kan vervolgens een beslissing nemen voor de volgende jaren.

Nog meer tips om burenruzies te voorkomen? Lees ons artikel over het onderwerp.