Kosten huurder vs. kosten eigenaar

Opnemen van huurlasten in de huurovereenkomst

Om klachten van uw huurder in de toekomst te vermijden, vermeldt u best in de huurovereenkomst de kosten die door de huurder moeten worden betaald. De ondertekening van het contract bevrijdt u van eventuele toekomstige geschillen.

Indien de kosten niet worden voorzien in de huurovereenkomst, kunnen de kosten in twee categorieën vallen :

• Kosten die ten laste komen van de eigendom ;
• Kosten in verband met het gebruik van het onroerend goed.

Hoewel de regelgeving de kosten voor huurders en verhuurders niet duidelijk omschrijft, verbieden de artikelen 5 en 5ter van de wet «huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder»  de huurder om de volgende kosten te dragen:

• Belasting op onroerend goed ;
• Makelaarskosten voor het verhuren van de eigendom.

Bij het opstellen van de huurovereenkomst hebt u twee mogelijkheden om de kosten toe te rekenen:

• Op basis van de werkelijke kosten ;
• Op een forfaitaire basis.

In het eerste geval zult u een correctie moeten aanbrengen tussen de ontvangen provisies en de werkelijke kosten.

Wat zijn de voornaamste kosten voor huurders en verhuurders?

Kosten in verband met herstellingen

De hervorming van de huurovereenkomsten, die in 2018 is uitgevoerd, bepaalt duidelijk welke kosten betreffende onderhoud en herstelling voor de rekening komt van ofwel de huurder of verhuurder.

Alle werkzaamheden die het gevolg zijn van normale slijtage, veroudering of overmacht blijven de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Aangezien het zijn verantwoordelijkheid is om de algemene goede staat van zijn eigendom te garanderen. Deze uitgaven hebben bijvoorbeeld betrekking op:

• De vervanging van een elektrische garagedeur;
• Installatie van een nieuwe boiler ;
• Reparatie van het dak.

Als de huurder verantwoordelijk is voor schade waarvoor ingrijpende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd, zal de woonverzekering van de huurder hiervoor instaan.

Het is eveneens van essentieel belang dat de huurder u op de hoogte brengt wanneer er zich problemen voordoen, zoals vocht of lekkage. Indien dit niet wordt gedaan, kunt u actie tegen de huurder ondernemen.

Uw huurder neemt de woning in gebruik, dus is het zijn of haar verantwoordelijkheid ervoor te zorgen dat de woning naar behoren wordt onderhouden en dat de relevante rekeningen worden betaald. Bijvoorbeeld, hij/zij zal zorgen voor:

• Het herstellen van een lichtschakelaar ;
• Vervangen van een afdichting van het sanitair ;
• Jaarlijks onderhoud van de ketel.

Verzekeringspremies

De bescherming van uw eigendom en de inhoud ervan brengt zowel voor de huurder als voor de eigenaar kosten met zich mee. Elke partij draagt dus een deel van de kosten naar gelang de verzekerde risico’s.

Als eigenaar van een co-eigendom stemt u op een algemene vergadering voor het afsluiten van een zogenaamde “allesomvattende” polis om het gebouw te verzekeren tegen brand en natuurrampen. Deze kosten blijven voor uw rekening, want hiermee wordt uw vastgoedinvestering beschermd.

De woonverzekering, die de inboedel en de persoonlijke bezittingen in de woning dekt, valt echter onder de verantwoordelijkheid van de bewoner. Bijgevolg is het de huurder die dit soort verzekering moet afsluiten en de bijbehorende kosten moet dragen.

U moet weten dat, overeenkomstig met de nieuwe wet op mede-eigendom, de syndicus verplicht is een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Op die manier bent u ingedekt tegen eventuele beheersfouten. In het geval van een professionele syndicus, maakt deze verzekeringspremie een integrerend deel uit van zijn vergoeding.

Syndickosten

De syndicuskosten zijn de vergoedingen die aan de syndicus van de mede-eigendom worden betaald voor het beheer van het gebouw, in het bijzonder van de gemeenschappelijke ruimten. Deze kosten omvatten met name:

• Administratief beheer, zoals het houden van de algemene vergadering;
• Financieel beheer, zoals het bijhouden van de boekhouding van de co-eigendom;
• Toezicht op de werkzaamheden.

Het is moeilijk te bepalen wie van deze uitgaven de begunstigden zijn, want de rol van syndicus is :

• De woning in goede staat behouden;
• Voorkomen dat het zijn waarde verliest;
• Zorgen voor een aangename en veilige leefomgeving.

Ook al verbiedt de wet u niet om deze kosten volledig door de huurder te laten dragen, toch is het gebruikelijk om deze kosten eerlijk te verdelen.

Maandelijkse kosten voor de gemeenschappelijke ruimten

De bewoner van de woning gebruikt de gemeenschappelijke delen van de woning. Bijgevolg moet hij de overeenkomstige kosten betalen op basis van het deel van het goed dat hij bewoont. Deze zijn bepaald in de basisakte en in het reglement van de mede-eigendom. Tot deze uitgaven behoren bijvoorbeeld:

• Verlichting;
• Verwarming;
• Onderhoud van het trappenhuis;
• Onderhoud van de lift.

Uw syndicus zal zorg dragen voor de betaling van deze kosten. U gebruikt dan het boekhoudsysteem van de co-eigendom om uw huurder te factureren.

Doorgaan met de regularisatie van de huurlasten

Tenzij u kiest voor een vast bedrag aan kosten, vormen de door uw huurder betaalde bedragen een provisie. Artikel 1728 ter van het Burgerlijk Wetboek verplicht u een staat van huurlasten op te stellen. De wet schrijft geen bepaalde frequentie voor, maar het is gebruikelijk dit eenmaal per jaar te doen.

De wetgeving verplicht u om uw huurder, op diens verzoek, bewijsstukken te verschaffen. Aan deze verplichting wordt echter geacht te zijn voldaan indien zij deze kunnen raadplegen ten huize of op het hoofdkantoor van de syndicus.

U weet nu hoe u een onderscheid kunt maken tussen huurders- en eigenaarskosten. Daarmee voorkomt u kosten te maken die u volgens de wet kan doorrekenen aan de bewoner van het pand.

Wilt u geld besparen op uw beheerskosten of wilt u weten wat de syndicus doet voor de prijs die u betaalt? Bekijk onze blogpost over dit onderwerp!

Wilt u het beheer van uw gebouw overnemen? Neem dan contact met ons op!